כללי אצבע בהתמודדות עם דיירים סרבנים בפרויקט פינוי בינוי

פרויקט ההתחדשות העירונית מתבצע ברוב המקרים בבתים משותפים. כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת כל בעלי הדירות בבית משותף. על פי חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כאשר רוב מיוחס מבין בעלי דירות מסכים לעסקה, אך כאשר בעל דירה באותו הבניין או באותו המקבץ (מקבץ הוא בית משותף או כמה בתים משותפים שיש לפנותם כדי להקים במקומם מבנה חדש לפי תכנית מפורטת) מסרב סירוב לא סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעת נזיקין.

מהו רוב מיוחס?

לפחות 80% מן הדיירים במקבץ, אשר לפחות 75% מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו כן צריכים להתקיים שני התנאים האלה:

1. לפחות 67% מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.

2. לפחות 67% מן הרכוש המשותף בכל בנין צמוד לדירותיהם.

יש לשים לב כי, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ­30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.

מתי יחשב הסירוב כ"סירוב סביר"

1. עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.

2. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.

3. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, לרבות בהתאם לתנאים שיקבע שמאי פינוי­ בינוי לעניין כדאיות כלכלית של העסקה.

4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.

5. אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות.

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות

לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.

בדיקת הכדאיות הכלכלית

בטרם הגשת תביעת נזיקין לבית משפט, מומלץ כי הרוב המיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית יפנה לשמאי פינוי ­בינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה כדאית. רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית הוא: 67% לפחות מבעלי הדירות שבמקבץ, אשר 67% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם וכן צריכים להתקיים התנאי הבא: לפחות 51% מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה שלפחות 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.

בהתקיים התנאים לעיל, יפנה הרוב המיוחס אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, לצורך מינוי "שמאי פינוי­ בינוי" מתוך מאגר השמאים אשר תפקידו להכריע בעניין הכדאיות.

פיצוי בעלי הדירות המסכימים לעסקה

בית המשפט רשאי לקבוע כי "בעל הדירה המסרב" אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. בית המשפט יבסס את הכרעתו על השיקולים האלה:

1. גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי.

2. כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק.

3. נסיבות העסקה.

​​חובת הגילוי והשקיפות

למען הגילוי והשקיפות וכדי למנוע אפשרות לניגוד עניינים, יציין כל אחד מן הגורמים המוזכרים להלן בבירור בעת הפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות אם הוא אחד מאלה:

1. מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי.

2. מי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן.

3. מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.

כמו כן למען השקיפות חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל.

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות

לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.

________________________________________________

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד.

עו"ד מיכאל אברם עוסק בייצוג וליווי דיירים אל מול קבלנים ויזמים בעסקאות תמ"א 38/1 ו- 38/3, ובעסקאות הריסה ובניה מכוח תוכנית תמ"א 38/2, והכל במטרה לשמור על האינטרסים של בעלי הנכס החל מהשלב התכנוני ועד שלב הביצוע הסופי ומימוש הבטחת התמורה לדיירים. הליווי כולל בחינה מעמיקה של התנאים המסחריים אל מול זכויות הדיירים ומיקסום הזכויות בהתאם להוראות תוכנית תמ"א 38 ולתב"ע העירונית.