כמה מילים על פינוי בינוי
כללי
הליך פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שבהן הוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבהן, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. המדיניות פותחה בעקבות מחסור בשטחים הפתוחים מחוץ לערים וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. הכדאיות בפרוקיטים מסוג פינוי בינוי (או הריסה ובינוי לפי תמ"א 38) ברורה וכדאית לכולם, ליזמים, לדיירים ולרשויות שכן בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כך שמבצעי עסקות התחדשות עירונית פטורים מתשלום מס שבח, מס רכישה וממע"מ על שירותי הבנייה וכן פטור מהיטל השבחה הן במסלול העיריות והן במסלול הדיירים ובתנאי ומדובר במתחם מוכרז במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.
חשוב לציין כי במסגרת תוכנית תמ"א 38/2 המתאימה לבניינים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן ת"י 413, מוצע לדיירים תוכנית הריסה ובינוי הכולל פינוי הדיירים עד להשלמת הבניה. תהליך של הריסה ובניה במסגרת תוכנית תמ"א 38/2 והתב"ע המקומית להתחדשות עירונית כוללת בין היתר, בניית בנין חדש הכולל לרוב חניה תת קרקעית, בכדי לתת מענה לבעיות החניה, דירות חדשות לבעלי הנכס הקיים, פינוי הדיירים על חשבון היזם עד להשלמת הבניה. לרוב נמצא, כי במסגרת בניית הבנין החדש על ידי היזם, בנוסף למספר הדירות הראשוני של בעלי הנכס, נוספו עוד פי אחת וחצי דירות וזאת בכדי לעודד את היזמים ואת בעלי הנכס שלא הוציאו כל הוצאה כספית מצידם, אך על כך במאמר אחר.
מסגרת חוקית
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין.
ייעוץ ראשוני ללא התחייבות
לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.
כיצד יתנהל הליך פינוי בינוי
לרוב ההליך מתחיל בכך שיזם פונה לדיירי בניין (או למקבץ) ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט פינוי בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך 3 שנים, תשלום שכר דירה והארנונה על שטח הדירה הישן בזמן הבנייה ועד לכניסת הדיירים הוותיקים לדירות החדשות שיבנו במקום הבניין הישן או מקבץ הבניינים זאת לאחר קבלת אישור לתכנית היזם ובניה של בנין חדש או מקבץ חדש שהוא בעל כמות דירות גדול יותר שכאמור חלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים. חשוב לציין כי הרווח לדיירים הוותיקים הוא ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה.
בעיות וסיכונים
לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם (לעניין זה ראו מאמר בנושא טיפול בדיירים סרבנים בפרויקט פינוי בינוי)
ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם כבדות: עליו לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירים הוותיקים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה,זכויות בנייה מוגדלות ועוד. היזם גם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה).
הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי כוללים אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (פשיטת רגל של היזם, עבירות בנייה, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות, קשיי נזילות), דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה. הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ביטחונות מתאימים מצד היזם.
מעוניין בפרטים נוספים - ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.
________________________________________________
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד.
עו"ד מיכאל אברם עוסק בייצוג וליווי דיירים אל מול קבלנים ויזמים בעסקאות תמ"א 38/1 ו- 38/3, ובעסקאות הריסה ובניה מכוח תוכנית תמ"א 38/2, והכל במטרה לשמור על האינטרסים של בעלי הנכס החל מהשלב התכנוני ועד שלב הביצוע הסופי ומימוש הבטחת התמורה לדיירים. הליווי כולל בחינה מעמיקה של התנאים המסחריים אל מול זכויות הדיירים ומיקסום הזכויות בהתאם להוראות תוכנית תמ"א 38 ולתב"ע העירונית.
