קצת על תמ"א 38

​​כללי

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. היא אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005. תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א הם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות תמ"א אך ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

מאחר ומדובר בעלות יחסית גבוהה לחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, החליטה מדינת ישראל לעודד בעלי דירות בבניינים שנבנו לפני 1980 לחזק את המבנים שבבעלותם בהתאם לתקן (ולהעביר את האחריות מכתפיה שלה לכתפי האזרחים, שכן כאשר מדובר בנזק שיכול ויקרה כתוצאה מרעידת אדמה האחריות על השיקום תהיה על המדינה עצמה).

כיצד ליישם תכנית תמ"א 38

עידוד יזמים לחיזוק מבנים קיימים באמצעות תיקוני חקיקה שאושרו:

החל משנת 2008, לאחר שהתוכנית נתקלה בקשיים שונים ובמטרה לעודד ולקדם את חיזוק המבנים, חוקקה הממשלה חוקים שבאים לעודד ולהקל על יישום תכנית תמ"א 38.

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008 – לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים המפורטים בחוק.‏

• חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח-2007 – לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.

• חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק.

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות

לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.

מהם אפשרויות הבנייה העומדות לדיירים במסגרת תכנית תמ"א 38:

מימון עצמי של חיזוק הבניין

האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות. עקרונית, יכולים בעלי דירות לממן את חיזוק הבניין מכספם. במסגרת תכנית תמ"א 38 ניתן פתרון למימון החיזוק, כך שדירות חדשות שנבנו מכוח תכנית תמ"א 38, יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. החסרונות בהליך שכזה רבות:

• המימון – הדיירים יצטרכו להשיג מימון עצמי לבניה ולחיזוק.

• התוכנית – בחירת אדריכל מתאים שעונה על הצרכים ומכיר את מגבלות התוכנית והגשתה לוועדה המקומית לקבלת אישורים.

• בחירת עו"ד מלווה.

• בחירת קבלן מבצע ופיקוח.

מימון באמצעות יזם חיצוני

יש להניח שמרבית הבתים יבחרו ביזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים בתמורה לדירות החדשות שיבנו מכוח תכנית תמ"א 38. עבודה מול היזם מהווה יתרון באותם קשיים שבהם יכול ויתקלו הדיירים:

• היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה.

• קבלת הסכמת הדיירים – בד"כ מדובר במשא ומתן מפרך המצריך רגישות והבנה לצרכי הדיירים, כמו גם יכולת לפשר במקרים של ויכוחים טעונים אמוציונאלית.

• טיפול מקצועי בהכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה, הליכים בפני המפקחת על הבתים המשותפים, בעיקר מול דיירים סרבנים.

• אחריות על הבנייה בפועל.

​שיתוף פעולה פורה בין היזם ובעלי הדירות

שיתוף שכזה יוביל את הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני וכאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתוכנית תמ"א, ובמסגרתה יכולים הדיירים לדרוש בהנחה והועדה המקומית לתכנון ולבניה תאשר זאת (במקרי קיצון, יתכנו מצבים בהן הוועדה תחליט לאשר רק את הדירות החדשות כנגד חיזוק המבנה):

• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.

• הקמת עד שלוש קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שלוש קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

• הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד תיקני (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

• בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

• כן מאפשרת התכנית תמ"א להרוס את הבניין הקיים (תמ"א 38, תיקון 2), אשר דורש חיזוק לפי התכנית תמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תכנית תמ"א 38.

• תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

• פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתכנית תמ"א 38.

• במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

• התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים (ראו נקודה 4 לעיל).

ביקורת על תמ"א 38

קידום פרויקטים עפ"י תמ"א 38 באזורי הפריפריה

באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה ובערים בהן החתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה גבוה, יצרה תכנית תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תכנית המתאר. הצעות אלו כוללות הטבות רבות ברמת הדייר, הדירה ושיפור המבנה ולעומת זאת, אזורי הפריפריה הוזנחו. הביקוש למגורים באזורים אלו נמוך, מחיר הדירות נמוך, עלות הבניה זהה לעלות באזורים המבוססים יותר, כתוצאה מכך הרווח הצפוי ליזם נמוך או לא כדאי, מה שמוביל את היזמים לוותר ולא לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 באזורים אלו כפי שנאמר בדברי ההסבר של התוכנית:

"אזורי הפריפריה הם ברובם אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי העידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תוספת זכויות בנייה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים..." [1]

על אף שבהחלטת הכנסת מינואר 2008, נקבע שהממשלה יכולה להקצות תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, לא הוקצו תקציבים כאלה בפועל וספק אם יוקצבו. גם בדו"ח מבקר המדינה[2] נאמר כי אין באמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים שניתנו בתמ"א 38 משום תמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה. מהדו"ח עולה גם שנכון לתחילת שנת 2010 גם באזורים שבהם השתלם ליישם את תמ"א 38, התקדם היישום רק מעט, וחוזקו במסגרתה רק מעט מאוד מבנים.

פגיעה בחזות העיר ובשכנים

הבנייה במסגרת התמ"א מתירה הוספה של עד 3 וחצי קומות נוספות, וכן התקרבות לקווי הגבול של המגרש מעבר למה שמתירות התקנות בדרך כלל. המשמעות של הקטנת המרחקים והוספת הקומות היא הגדלת הצפיפות בין הבתים, דבר שעלול לפגוע באיכות חיי התושבים ובחזות העיר. בפרט תיתכן פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של בניינים שכנים לבניינים המשופצים, ובכלל זה של בניינים חדשים שאינם יכולים להיות משופצים במסגרת התמ"א (דבר המוביל לעיכובים רבים בגין פניות לממונה על הבתים המשותפים ולהליכים משפטיים על מנת לנסות ולעכב את "רוע הגזירה" מחד או בכדי לקבל "פיצוי" כספי הולם).

פתרון של פשרה

חיזוק של מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה אמנם משפר את עמידותם, אך לא בהכרח עד כדי הנדרש בתקן - לפעמים אף לא קרוב לכך. מקובל כי למבנים מסוגים רבים, ובעיקר למבני מגורים, יש תוחלת חיים מסוימת, שבסיומה על המבנים להיהרס ובמקומם לבנות חדשים. התמ"א הביאה לדחיית ואף ביטול הריסה של מבנים ישנים מאוד שראוי היה להרוס אותם ולבנות במקומם מבנים שמצד אחד התואמים את התקן, ומצד שני מותאמים לדפוס החיים הנוכחי ולא לזה שהתקיים עת נבנו בתים אלו והחליפה פעולות אלו במעיין "קוסמטיקה" חיצונית בלבד בשל הפיכתן לפחות כדאיות כלכלית. אל מול תוכנית זו קמה תוכנית תמ"א 38 תיקון 2 המאפשרת הריסה של הבניין ובניה תחת מגבלות התמ"א בנין חדש העומד בתקנים המחמירים מחד, מתאים לדפוס החיים הנוכחי ומותאמת לבניה הירוקה העכשווית.

[1] תמ"א 38, דברי הסבר, סעיף קטן 1א(1)

[2] דו"ח מבקר המדינה 2011 על "עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב": ​

מעוניינים בפרטים נוספים - ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן

________________________________________________________

עו"ד מיכאל אברם מציע לדיירים ליווי משפטי הכולל בחינה מעמיקה למיקסום זכויות הדיירים אל מול היזם/קבלן שנבחר להוביל את פרויקט תמ"א 38. כמי שליווה בעצמו את תוכנית תמ"א 38 להתחדשות עירונית של בנין המגורים שבו גר, עו"ד אברם הוא בעל ניסיון רב והבנה מעמיקה בתהליכי המו"מ ויצוג דיירים אל מול קבלנים ויזמים בעסקאות תמ"א 38/1 ו- 38/3 וכן בעסקאות הריסה ובניה מכוח תוכנית תמ"א 38/2. מטרת הליווי והייצוג היא להיות מעורב ולשמור על האינטרסים של בעלי הנכס החל מהשלב התכנוני ועד שלב הביצוע הסופי ומימוש הבטחת התמורה לדיירים בפרויקט והתמורה ברמת הפרט.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד.